1031Exchangeとは、IRSの、Internal Revenue Code (IRC) セクション1031で、投資不動産の所有者は、物件を売却し、その売却益を「同種の」不動産に投資すれば、キャピタルゲイン税を繰り延べできる税制優遇措置です。

つまり、実需（自宅など）は対象になりません。あくまでも投資用不動産を売却し、且つ投資用不動産を購入する場合の税制優遇措置になります。

日本にはないこの制度を活用すると、不動産投資家は大きな税金の特典を得ることができる＝売却益に対するキャピタルゲイン課税の支払いを先延ばし（繰り延べる）する事ができます。

但し、以下の適応条件があります。

1031エクスチェンジ（1031Exchange）の適応条件とは？

4つの適応条件

1. ビジネスを運営目的で使用される不動産または投資目的の保有不動産
2. 売却する物件と購入する物件は同種の不動産
3. 売却によって出た資金は、資格のある仲介業者が取り扱う必要あります。つまり1031エクスチェンジを取り扱うエスクローに依頼する必要があります。
4. 時間制限（認定期間）： 売却してから４５日以内に、買換物件リストを提出。購入完了期限は、売却が完了してから180日以内。この時間制限は厳密で1日でも過ぎたら認定されません。

その他、売却時に売買契約書に 1031 Exchangeを行う旨を開示する必要があります。

この制度には、回数制限などありませんので死ぬまで繰り延べ資産を増やした場合でも、死亡した際に繰り延べた税金の支払う必要はありません。

最後に購入した物件について遺産税がかかるのみです。

但し、日本人の場合は、米国で不動産を売却した時点で譲渡益に対して税金が国内でかかりますので 1031 Exchangeのメリットはありません。

しかしながら、アメリカに現地法人（ LLC)を作りその法人に不動産を保有させた場合には利用可能です。

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