アメリカ不動産投資で日本人が陥りやすい失敗パターン8選!【購入編】

2019/04/22

アメリカ不動産投資で日本人が陥りやすい失敗パターン8選!【購入編】

今回は、日本人によくあるアメリカ不動産の失敗パターンをいくつか挙げてみたいと思います。

ただし、最初から100点を目指すと一歩を踏み出せませんので、最初は60点ぐらいから始められれば、情報透明性の高いアメリカ不動産ですので大きな失敗はしないでしょう。

しかし、50点以下の投資など致命的な投資事例もあります。そうならないためにも、以下を参考に気をつけていただけたらと思います。

1. 利回りだけを指標に購入して失敗するパターン

日本でも同じですが、利回りの高さとリスクの高さは比例します。そもそも利回りが高い物件が市場に何故売れ残っているのか?考えてみてください。

アメリカ不動産は、市場に出てから何日が経過しているかが誰でも簡単に調べられます。逆にこの辺りがわからない不動産には気をつけた方が良い場合が多いです。

誰でも収益性が良い物件が欲しいですが、テナントがつかない場合は絵に描いた餅なのは言うまでもありません。距離が離れ、言葉が違う米国で自分の物件に魅力がないとしたら、、、率先して客付けをしてくれる業者さんを見つけて協力体制を構築するのは、日本でやることよりもそれはもう大変な努力を要します。

物件の供給が限られ、人口が増えているアメリカで客付けが難しい不動産に手を出すのはかなり上級者向けとなりますので予め注意が必要です。

2. 節税を主たる目的で建物比率だけにこだわって購入して失敗するパターン

当協会では、節税=減価償却だとすると。。。償却した分については、その分だけ資産性を損ねている理解をしています。

日本人に紹介される減価償却を目的とした建物比率が高い物件に共通する一般的な特徴は、郊外の土地が安い場所に存在します。そういったエリアのものは概ね、

  • 建物が古く維持管理費用がかかる
  • 家賃が安く入居者の質に問題がある

など、不動産賃貸経営においてかなり困難な面を伴う投資となる事が見受けられます。

そのような節税だけを目的とした不動産を購入した場合に、

  • 出口(売却)で購入した値段に対して思っていたようなキャピタルゲインが見込めない
  • 運営時に思っていたような収益が見込めない
  • 想定以上の維持管理コストや客付けコストがかかる

などなど得をしようと思って始めた事業が逆に重荷になる場合がありますので、十分に気をつける必要があります。

3. 日本人向けに用意されたパッケージで購入して失敗するパターン

世界中で最も有名な国アメリカ。世界中から買い手がいるにも関わらず、日本人をターゲットに商売をする業者、日本人向けにサブリースや買取保証など手間やコストがかかる提案をする業者さんがいます。

何もしなくても売れる不動産になぜ「サブリース」をつけたり、「修繕保証」をしたり、更には「買取保証」までするのでしょうか?

もちろん、お客様が求めそれに頑張って応える業者さんもいますし、当協会も求められればリスクを開示した上でリクエストに応えるべき動きます。しかし、最初から商品ありきで「これなら安心です」と謳ってまでしないと売れないような不動産には、疑問符がつくことが経験から多いと感じています。

4. エスクローを通さずに取引して失敗するパターン

州政府が認可している第三者機関であるエスクローを通した取引をすることで安全な取引が可能です。具体的には、

  • 手付金詐欺に遭う事がない
  • 安全に取引をキャンセルすることが出来る
  • 所有権の移転登記が確実に行える
  • 隠れた債務などを被るリスクを防止できる

などなど、エスクロー取引が可能な州ではエスクローを通じた取引をすることは欠かせません。

またエスクローが無い州で、売主業者と弁護士が結託する事例や、購入した物件が未登記な事例など多くの詐欺被害にあった事例を見聞きしています。そのような自体を避ける上でも当協会の専門家にご相談される事を推奨いたします。

5. 土地のみの購入で失敗するパターン

将来の開発を餌に、なんの価値も無い土地を日本の投資家に販売する業者がたまにいるようです。

当協会でも何度か売却の相談を受けますが、残念ながら電気、ガス、水道も敷設されてない未開の地を売却できる事はほぼ不可能に近い事が多いです。

例外として当協会の関係者でも、過去にラスベガスの未開の地を4万ドルで購入し、15年後に100万ドル以上で売却したツワモノもおりますが、この方は米国に43年も在住している方です。米国に長く住んでいて初めてこのような目利きが出来たのではないかと思います。

土地だけの売買は上級者にはお勧めですが初心者にはお勧めできませんのでご注意願います。

6. エリアの特性を見極めないで購入して失敗するパターン

当協会では何度も申し上げていますが、アメリカは州ごとに法律も税制も異なる上、自然災害なども多くエリアを見極める事が大変重要になります。エリアを見極めた上でもさらにそのエリアの中で、

  • 学校区がどうなのか?
  • 治安はどうなのか?
  • 近隣に性犯罪者などがいないか?

などしっかりリサーチした上で検討する必要があります。今ではそういったことも簡単にインターネットで調べることができます。また、不動産価値が上昇するにはそのエリアにおける

  • 雇用=経済の強さ
  • 人口の流入
  • 住環境、
  • 気候
  • その他の要素

が総合的に鑑みることが必要となります。そのように考えると自ずと投資対象エリアは限られるものです。

あえて、知らなかったけど最近注目されているマニアックなエリアなどには大事な財産を投資する場合には慎重になさっていただきたく思います。

7. 運営状態が悪いHOAに所在している物件を購入し失敗するパターン

アメリカの場合は、開発業者が地域毎に管理組合を制定しています。

購入不動産が所在するエリアに管理組合がある場合に、この管理組合の修繕積立金は十分なのか?など組合の財政状況を予め確認した上で購入することが重要です。

HOA費用が現在は安いとしても、年々値上がりするコミュニティーと年々値下がりする場合などコミュニティーによって異なるため、予めのリサーチが必要となります。

なお、エスクローを通じた取引などは必ずこのような資料は必要な開示情報に含まれるので確認した上での購入が可能です。

8. 建物検査をしないで購入して失敗するパターン

建物検査(インスペクション)は任意です。実施するには、エリアによりますが戸建てで600ドル前後、集合住宅(戸数による)数千ドルの費用負担があります。

しかし、建物検査は必ず実施してください。建物の状態がわからずに売値で購入するにはリスクが高く、また、建物検査で発見された瑕疵について売主と交渉するプロセスが普通です。

  • 現状のまま取引をする(as is)が値段をディスカウントしてもらうのか?
  • 瑕疵については修繕負担を売主サイドが行った上で提示価格で購入するのか?

そのような駆け引きをする上でも建物検査を実施することは必要です。

また、建物検査をしても見抜けない瑕疵などもありますので、建物検査業者の選定など含め最初は専門家に相談する事をお勧め致します。

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