今回は、前編の【購入編】に続く【管理・売却編】です。

日本人によくあるアメリカ不動産の失敗パターンをいくつか挙げてみたいと思います。

アメリカ不動産の「管理」においてよくある失敗パターン

質の悪い管理会社と契約してしまい失敗するパターン

質の悪い管理会社と契約してしまいトラブルが起こるケースが多いです。起こり得るパターンとしては、固定資産税や水道光熱費の請求が直接オーナーに送られ、管理会社が全て対応するように最初からならない場合などがあります。

また、管理会社が家賃回収以外に必要な支払いである固定資産税、水道光熱費や修繕費などを支払っても、年に更新される保険料の更新手続きがタイムリーでないなどもよく起こります。

その他、年々家賃が上がる市場でも、オーナーの利益の向上より入居者の入れ替えの手間を考えて同じ家賃のまま現在の入居者に長く住まわせる管理会社も存在します。

管理費は安いものの、都度の修繕費に上乗せ率が高い管理会社や架空の修繕費を請求してくる管理会社など遠隔管理につきものの手間が発生します。

その他、入居者のクレーム対応に対して管理会社がきちんと対応しない場合に、オーナーの責任が問われる場合などもある事からきちんとした管理会社選びは大変重要な問題になります。

遠隔投資において管理面は肝

基本、管理会社をきちんと選べれば、優良テナントを住まわせることで年々家賃アップが望め、きちんと物件を維持管理し、出口で売却時でも建物の状態が良好な上に収益性が見込めることから、高値での売却が可能となります。

このように、管理面は遠隔投資に大変重要なポイントです。

管理会社は、テナント入居時、退去時、修繕時、保険更新時などあらゆる費用が発生するポイントで上乗せ利益を獲得しようとしてきます。

米国では、家賃の不払いなどあれば退去させることは日本に比べて容易であるものの、夜逃げされ部屋が荒らされるなど思わぬ損害が発生することがあるので注意が必要です。そういった点も含め優良な管理会社と取引する事が必要となります。

物件の修繕における注意点

管理会社から修繕の請求があった場合などは、必ず請求書と支払い領収書の確認してください。

また、ベンダーがきちんとしたライセンス業者かどうか？修繕した部分に保証があるかどうか？例えば、エアコンやウオーターヒーターを交換した場合に本体保証期間が何年つくかどうか？なども確認してください。

また、きちんとした工事や修繕がされたかどうか？ビフォアフターの写真を確認する必要があります。

緊急以外の修繕については、300ドル以上の修繕については都度オーナー許可を得るようにしてください。また、修繕が300ドル以下でも10箇所あれば纏めて大きな金額となりますので、合わせて800ドル以上の修繕については許諾を得るようにするなど契約書で取り決めることも必要です。

アメリカ不動産の「売却」においてよくある失敗パターン

1.　売却のタイミングで失敗するパターン

アメリカの市場は、6月から9月にかけて不動産市場は活発になります。逆に10月後半から3月ぐらいまでは動きが鈍くなりますので、この時期に売却することは時期的にも価格的にも望ましくありません。

2.　価格設定で失敗するパターン

市場に出た瞬間から市場に出た経過日数が簡単に買い手サイドにわかります。つまり、市場価格と乖離して無理に高い値付けをした場合には、マーケットにしばらく放置され買い叩かれる要因になります。

また、売れずに市場から一旦下げた場合にもその記録が残りますので、容易に市場に売り出すことは避けなければいけません。

3.　源泉徴収税(FIRPTA)で失敗するパターン

不動産売却の際には、非居住者は源泉徴収税＝FIRPTA(Foreign Investment Real Property Tax Act)が課せられます。連邦政府から物件の売却額の15％にあたる金額が源泉されます。

カリフォルニア州の場合は、さらに物件の売却額の3.3％の合計で売却額の18.3％の源泉税がエスクローによって課せられます。売却利益の金額ではなく、売却額の18.3％ですからかなりの金額になりますので予め知らないと予定が狂うことになります。

源泉徴収税が払い過ぎの場合は、Tax Return（確定申告）で還付可能です。また、このFIRPTAは一定の条件の元で回避することができます。

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