アメリカ不動産投資で成功するために抑えるべき重要な6つのコツとは?

2019/04/20

アメリカ不動産投資で成功するために抑えるべき重要な6つのコツとは?

今回は、アメリカ不動産投資において成功するために最低限抑えておくべき重要ポイントとして6つのコツをご紹介します。

逆に言いうと、これらのポイントを抑えていないと失敗する可能性も高まります。ぜひ事前にチェックして念頭に置いていただければと思います。

ポイント1. 目的をしっかりと定める

目的をしっかりと定める

まずはご自身なりの目的をしっかりと定めることが何よりも大切です。

  • 何のためにアメリカ不動産投資をするのか?
  • 資産の分散なのか?
  • インカム投資なのか?
  • キャピタルゲイン投資なのか?
  • 節税投資なのか?
  • バランス型投資なのか?
  • どのくらいの時間をかけどの程度の資産を作り上げたいのか?
  • 元手はいくらぐらいを考えているのか?

目的をきちんと定めてから、それに近づくための方法を念入りに考えた上で始めることをお奨め致します。

また、どんなリスクがあるのか?もきちんと把握し、その打開策がイメージできない間はまだ始めるには早いと思います。

ポイント2. リサーチを徹底して行う

リサーチを徹底して行う

目的を定めたら、その目的に合うために購入する不動産のイメージを作ります。

  • エリア
  • 価格
  • 収益性
  • 資産性
  • 安定性(稼働率や空室率)など

その上でそのエリアの特性や具体的な購入物件が所在するエリアを徹底リサーチしていきます。

エリア毎の不動産価格やデモグラフィックデータなどは、以下のサイトで簡単に調べることができます。

Redfin(レッドフィン)

http://www.redfin.com/

過去の売買履歴や近隣相場、固定資産税評価額や学区情報など詳細な情報を無料で入手することができます。MLSデータへのアクセス連動豊富な物件情報が確認できます。

Zillow(ジロー)

http://www.zillow.com/

独自の鑑定評価DB。掲載件数がREDFINの79%。広さや設備等の物件情報に加えて、周辺相場の情報や、各物件の物件価値の概算、過去の販売価格などを見ることができます。

Trulia(トゥルーリア)

https://www.trulia.com/

デモグラフィック情報やCrime犯罪マップなどを調べることができます。

Rentmeter(レントメーター)

https://www.rentometer.com

適正家賃調査サイトで住所と間取りを入れると周辺の貸出賃料データが表示され、周辺家賃の平均値、最小値、最大値、母数などを調べることができます。

Great Schools Org

https://www.greatschools.org/

エリア毎の学校のレーティングを調べることができます。

Streeteasy(ストリートイージー)

https://streeteasy.com/

エリアをNYに特化し物件検索が出来るポータルサイトです。

ポイント3. セカンドオピニオンを確認する

セカンドオピニオンを確認する

情報を多角的にとらえるために、できれば実際に既にアメリカ不動産投資で実績を出している(少なくとも3年以上の投資経験を保有している)方に意見を伺ってください。

仕事としてやられている方よりは、個人として投資されている方などなるべく利害関係がない方に意見を聞けると良いと思います。

ポイント4. 日本のルールを当てはめない

日本のルールを当てはめない

たとえば、日本の不動産を購入する際に厳しい指値を入れるやり方をしている方がいらっしゃいます。アメリカ不動産では予めマーケット価格でリスティングされていますので、日本流のやり方は通じないだけでなく関係者に迷惑がかかります。

また、アメリカで不動産を購入しようとする場合には、予め資金証明書(英文の預金残高証明書)などを提示しないと物件情報を得られない、または物件の内見アポイントが取得できない事が一般的になってきています。

アメリカでの商習慣やルールについて予め確認した上で取り組む事が成功のポイントの一つになります。

ポイント5. 米国のルールと日本のルールの違いを予め理解しておく

米国のルールと日本のルールの違いを予め理解しておく

両国のルールや税法上の違いを理解しておく必要があります。

  • アメリカ不動産をどのような名義で保有するか?
  • 個人名義で持つのか?
  • 夫婦共有名義で持つのか?
  • その場合の持分はどうするのか?
  • 購入資金の拠出割合は持分と比例しているのか?
  • 共有持分の内容によっては日本国内の税法上で贈与や譲渡に当たらないか?

などなど、個人名義の場合で夫婦共有が当たり前のアメリカ社会と日本の税法上の解釈など留意する点があります。

米国在住の日本人エージェントで日本を長く離れているエージェントの方の中には、現在の日本の税法上については理解が浅い方もいますし、法律上税務面のアドバイスは出来ないことから思わぬ抜け穴となるポイントが存在したりすることがあります。

また法人名義で購入する場合にも、日本法人名義なのか?現地法人名義で保有する方が良いのか?は投資目的によりますので、予め日本における顧問税理士やコンサルタントに確認をした上で取り組む事が必要となります。

ポイント6. 無理に追わない

無理に追わない

日本でも購入できる不動産はよく「ご縁」と「タイミング」という言葉がありますが、アメリカ不動産でも同じ事が言えます。

初めての場合は、小さく初め時間をかけて大きく育てることを目指される事をお奨めします。

何事も一気に事を急ぐと成功すれば良いですが失敗した時のダメージも大きくなりますので、この辺りも成功に近づくために必要なポイントだと当協会では考えています。

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