アメリカ不動産による家賃収入、売却益の確定申告は両国で必要?具体的なやり方・流れを解説します。

2019/04/26

アメリカ不動産による家賃収入、売却益の確定申告は両国で必要?具体的なやり方・流れを解説します。

米国で不動産を購入後に賃貸に出し取得が発生すると、法人/個人に関わらず米国と日本の両方で確定申告(Tax Filing)が必要となります。(※注意 所得が発生しない場合でも申告は必要です)

米国非居住者の場合は、家賃所得の課税について2つの方法で収める事になります。

1. 家賃所得の30%の源泉徴収課税による納付

この場合は、家賃の30%を管理会社が源泉徴収しオーナーに代わってIRSに税金を納付する義務がありオーナーは申告納税不要です。

2. 確定申告による納付

こちらの場合は、家賃所得から特定の経費を引いた課税対象額に対してオーナーの所得水準による累進税率によって課税額を算定し納付します。

2の確定申告を選択する場合に、米国非居住者は「Form W-7」をIRS(米国内国歳入庁)へ提出し、納税者番号(TAX ID)であるITIN(Individual Tax Identification Number(個人)またはEIN(Entity Identification Number(法人)を取得する必要があります。

その上で、確定申告をする旨を届けない限り、家賃所得の30%が自動的に源泉徴収されてしまいます。

その他、家賃収入に対する源泉徴収に対し受益者が外国籍である事を証明する「Form W-8BEN」を提出することで、日米租税条約に基づき減額措置を得るための書類をIRSに提出したり、「Form W8ECI」という米国非居住者が米国で不動産賃貸所得がある場合に源泉徴収義務者である管理会社に提出することが義務づけられています。

この「W-8ECI」の有効期間は3年間なので、1度提出しても3年後には改めて提出する義務があります。

ITIN/EIN番号を米国不動産の管理を契約している不動産管理会社に提出した後は、源泉徴収されずに不動産事業所得が口座に送金されます。

個人の場合は、前年の1月1日から12月31日までの期間に対し、て翌年の4月15日までに米国でCPAにお願いしてTax Filingを行います。

法人の場合で現地法人(LLC)の場合も、前年の1月1日から12月31日までの期間に対して、翌年の4月15日までに米国でCPAにお願いしてTax Filingを行います。日本法人で購入した場合は、その法人の決算期間(事業年度)での確定申告となります。

個人の場合は、日本での確定申告期日が3月15日ですので、前年の1月1日から12月31日までの米国での申告を2月中に済ませてしまえば、同じ期間について日米での税額控除が利用できます。もちろん、米国で4月に申告する場合は期ずれで税額控除が可能です。

 

確定申告する際には、Form 1042-S(Foreign Person’s U.S. Source Income Subject to Withholding)をCPAに提出する必要があります。これは、非居住者がアメリカ源泉所得について源泉されたことについての通知する納税調書フォームで、支払額や源泉徴収額等が記載されています。

米国非居住者は源泉徴収義務者である現地管理会社対して「Form W-8BEN」を提出しているはずですので、管理会社は当該非居住者に対して「Form 1042-S」を交付する必要があります。

気になる米国でのタックスファイリング費用として現地CPAに支払いする金額は、保有する不動産の戸数や規模、種類によりますが大体$600ぐらいから$2500程度が一般的です。

日米租税条約により、米国で支払いをした税金は2重課税されずに税額控除を日本で利用することが可能です。

税務については所得税、売却時の源泉税、贈与税、相続制や国外財産調書制度など細かなルールが多く存在しますので、詳細については米国税務と国内税務の両方に詳しい当協会が推奨する専門家に確認をすることをお勧め致します。


 

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