今アメリカ不動産投資がお勧めな理由

2020/03/25

今アメリカ不動産投資がお勧めな理由

アメリカの不動産は、日本の不動産とは大きく異なる特徴があります。
また、日本と関係の深いアメリカという国そのものが持つ魅力についてご説明させていただきます。

米国の特徴

  • 人口 — 世界第3位の人口を誇り 先進国で唯一出生率が2.0を超え、現在約3億3千万人が2050年には約4億4千万人と予想されている。
  • 経済力 — 世界No.1。新たらしい産業は米国発祥が多く、IT始め多くの新サービスが登場し世界経済を牽引(Amazon, Microsoft, Facebook,Google,Apple etc)
  • 教育力 — 世界大学学術ランキング上位20位の約8割は米国の大学
  • 法律税制 — 連邦(合衆国) 州毎に異なる
  • 自然災害 — 日本では考えにくいハリケーンやトルネードなど地域リスクがある

アメリカ不動産の特徴

  • 不動産保有に関する権利 — 外国人が米国人とほぼ同等の権利を持てる
  • 不動産取引制度 — 透明性があり多くの情報に誰でも情報にアクセスが出来て安全な取引制度がある(エスクロー、アプレイザル、インスペクションetc)
  • 不動産価格 — 一般的に日本と異なり築年で下落せず長期で上昇する。過去40年間の住宅の平均価格は8倍に上昇(下図)

  • 家賃 — インフレと連動し毎年2%前後値上がりしていく(下図)

  • 空室率 — 人口が増えているので人気エリアは空室率2%ぐらいで当協会が推奨するエリアはどこも空室率10%以下のエリア
  • 耐用年数 — 築100年以上の木造などが多数存在し築年が古くても融資が可能
  • 減価償却 — 購入都度に27.5年で償却可能、つまり築100年でもオーナーチェンジの度に27.5年で償却が可能(アメリカ側)
  • 家主の権利 — 日本に比べ強く立ち退きなども家主に有利
  • 住替え頻度 — 平均7年に1回住宅を買い換える
  • 取得コスト — 取得時は、取得税、登録免許税、印紙税、消費税がかからない
  • 損益通算等 — 日米租税条約により損益通算が可能(保有形態や投資形態による)
  • ドル資産 — 世界の基軸通貨であるドル資産の蓄積(物件価値+家賃収入)

アメリカ不動産投資の4つのパターン

1. キャピタルゲイン(売却益)型投資

米国不動産は約7年周期で上昇下降を繰り返しながら長期で不動産価格が上昇しています。過去40年間の住宅平均価格は8倍に上昇していてだいたい10年で約2倍になるのが米国不動産の特徴です。

出典:S&Pダウ・ジョーンズ・インデックスLLC

キャピタルゲインしやすい不動産は、限定された人気エリアに位置することが多い傾向にあります。大体の賃料収益はネット利回りで3%〜4%程度であることが多く融資を利用した場合は、当初持ち出しになったり仮に融資を利用しない場合でも手残りが少ないのが特徴です。
しかし、毎年賃料値上げが可能なため時間の経過と伴に収益性は向上していきます。将来大きな退職金を用意する上でキャイタルゲイン(売却益)型投資は大きな魅力です。

2. インカムゲイン(賃料収入)型投資

インカムゲインしやすい不動産は、土地に余裕があるエリアに位置する傾向があります。また、物件の価格が比較的安くあまりキャピタルゲインしない傾向にあるのが特徴です。
しかし、賃料収益が大体ネット利回りで5%〜6%程度であることが多く、毎年賃料値上げが可能なため時間の経過と伴に収益性はさらに向上していきます。

また、大きな価格上昇は見込めないとしても物件価格が下がるリスクは少なく、将来に備えて手堅い年金を用意できるインカムゲイン(賃料収入)型投資は大きな魅力で人生に安心感をもたらします。

3. 節税重視型投資

節税効果が高い不動産=建物比率が高い不動産は、一般的には土地の価値が低いエリアに存在することが多く上述の観点から導くと土地に余裕があるエリアに位置する傾向があります。
また、大きく節税を追いかけると価値(利益)が逃げる傾向がありますので過度に節税を主体とした物件選びには慎重な対応が必要です。

4. バランス型投資

株式価値の導き方は、収益性、安全性、成長性の3つの視点です。不動産投資に当てはめると収益性=インカム(CAP)、安全性=稼働率、成長性=キャピタルゲインと考えられます。
当協会では、クライアントの目的次第ではこのようなバランス型投資もアドバイスの中に取りいれることがあります。

アメリカ不動産投資のデメリット

1. 遠隔投資の難しさ

距離の壁、言葉の壁、文化の違いなど遠隔地だけでなく国が異なる投資に纏わる難しさがあります。
管理運用について信頼できるパートナーの構築、税務、法務に関するパートナーなど専門家に頼りすぎず上手く活用することが必要です。

2. プロベート(相続問題)

米国不動産を個人名義で保有した場合にもし万一の事が発生した場合には、遺産税の対象となりプロベート(検認裁判)手続きが必要となり、多大なコストと時間がかかる場合、遺産税を支払うにも不動産を売却できないなどの問題に発展するリスクがあります。
法人名義や共有名義での保有、その他エステートプラニング(相続対策)を視野に入れ保有形態を検討した上で購入する必要があります。

3. 為替変動

為替リスクの存在もあらかじめ考慮に入れて投資をする必要があります。保有資産として通貨分散することは重要ですのでドル資産を保有する。または、米ドルのまま両替せずに、将来海外移住コストとしてや子供の留学費用に充てるなどであればリスクはありません。
また、米ドルで生命保険に入るなど上手くドルを運用することもお考えになると良いかもしれません。

アメリカ不動産の購入方法

現地で日本語ができるエージェントに相談するのも一つです。

ただし、すでに日本を離れてしばらくたったエージェントの中には日本の税制面などに疎いエージェントもいますので、日本で信頼できるパートナーを見つけるのが一般的には一番安心できる方法です。

そのために当協会ではお客様のニーズをお聞かせいただいた上でベストなパートナーをご提案致します。

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