アメリカと日本の不動産には大きな違いがあります。

今回はそんなアメリカ不動産市場の特徴、日本の不動産市場との違いについて大きく10の項目に分けてまとめてみました。

ぜひ参考にしていただければと思います。

１.　中古住宅市場である

日本は新築の流通が８割を占めまる一方で、米国では新築の流通は２割程度と真逆です。

アメリカ不動産では売買される住宅はほとんどが中古市場となります。

2.　時間と供に価値が増す住宅価格

日本の不動産は築年数で価格が下落する傾向にあります。特に木造の建物は築22年で建物価値がゼロと評価されます。

一方で米国の木造不動産は年数が経過するほど価格が上昇します。過去40年間の平均の中古住宅価格は約８倍程度で推移しています。つまり10年で約２倍になるのが米国不動産の特徴です。

3.　減価償却が何度でも可能

日本では、木造の場合に築22年で建物の耐用年数が税法上は切れ建物価値がゼロとなります。一方で米国では築100年であろうとなかろうとオーナーが変わる度に27.5年で何度でも減価償却することが可能です。

ここが大きな米国と日本の不動産の違いでもあります。そのために築100年の建物でも米国では30年の融資が組めるなど日本と異なる考え方をします。

4.　耐用年数が違う

経済的な耐用年数も日本では木造住宅の場合は30年程度で建替を考えます。一方、米国では、100年以上経過した建物が多く見られます。

オーナーが変更する都度建物検査をした上で売買される点、気候や構造など幾つか異なる点があげられます。

実際私が保有する米国不動産でも1920年築の木造平屋建ての1軒屋があります。ほぼ築100年ですが月額$2,500で賃貸に出しています。

5.　低い空室率

日本では都内でも20％を超える空室率があると言われていますが、米国では、エリアによりますが西海岸で過去7年間の平均空室率は4%〜9％の水準です。

人口が増え、新築などの供給が制限されている米国では需給関係がバランスとれていて変な場所に不適切な不動産を購入しなければ安定した不動産経営を行うことが可能です。

6.　家主の権利

日本では、一般的に貸主より借主の権利が尊重される傾向にありますが、米国では貸主の方が権利が強い傾向にあります。そのためにエビクションと言う強制退去も比較的簡単に行うことがあります。

但し一部の地域ではレントコントロールなど昔からの住人を保護する法律があります。その点は予め注意する必要があります。

7.　情報の透明性

日本では「終の住処」という言葉があるように人生においてマイホームは1回買うかせいぜい2回程度が一般的です。

一方、米国では人生で7回程度自宅を買い換えるといいます。つまり家の売買が安全に行える仕組みが整備されているわけです。

エスクロー制度、鑑定士、建物検査員、モーゲージブローカーなど各専門業者が売買の支援を行うだけでなく、インターネットを通じてほとんどの情報を確認することができます。

8.　取得コストが低い

日本と異なり、米国で不動産を購入する際には、不動産取得税、登録免許税などのコストがかかりません。

9.　税制メリットが大きい

日本以上に米国では不動産を保有する税制優遇装置があり、多くのアメリカ人がこの優遇制度の恩恵を受けています。日本人でもこの制度を活用することが可能です。

10.　米国の人口増加、経済力、世界の基軸通貨ドル資産

日本は人口減少、経済力の低下と厳しい話題が多い一方で、米国は先進国の中で唯一人口が増加が著しく、また経済力でもトップクラスを維持しています。

世界を席巻する「GAFA」　Google、Apple、Facebook、Amazonは全て米国発祥の新産業です。

まとめ

このように、同じ不動産でもアメリカと日本では大きく異なるポイントがいくつかあります。

中には誰もが受けられる大きなメリットもありますが、実際のところ不動産取引の手続きや流れも日本とは異なるため、税務や法務に詳しいアドバイザーを持つことは米国投資では必要な要素となります。

アメリカ不動産の購入方法については下記で詳しく解説していますのでぜひ参考にしてみてください。

合わせて読みたい：アメリカ不動産の購入・契約・登記・引き渡しまで全体の流れ

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