保有名義による留意点(FIRPTA)

2021/01/05

保有名義による留意点(FIRPTA)

FIRPTAについての問い合わせがありましたので記事にしてみました。

アメリカで不動産を保有する名義により売却時に売却価格の15%を米国歳入庁(IRS)に源泉されてしまいます。

これは、米国非居住者または外国法人が米国内の不動産を売却する場合、
FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act) という特別な源泉徴収の対象になる税法です。

FIRPTAは連邦税ですが、州によっては更に州での課税もあるのでご注意ください。

FIRPTAが適用となる場合

・米国非居住者が米国不動産を売却する場合

・外国法人が米国不動産を売却する場合(パートナーシップ、トラスト含む)

・上記の場合で且つ売却価格が$30万ドル以上の場合
(30万ドル以下で自己居住目的の場合はかからないです。)

源泉税率

・15%( $100万ドル以上で売却または、購入者が購入不動産に居住しない場合)

・10%(売却価格 $100万ドルから$30万ドルの間で、かつ購入者が居住する場合)

売却時の処理(通常はEscrow会社)

・売却側が非居住者または外国法人かを確認する事

・売却側が非居住者または外国法人の場合、売却価格に対して源泉徴収する事

・徴収した税金を申告書と共に20日以内に納付する事

・徴収および納付義務を怠ると罰則金が課せられる

当協会での事例:

ネバダ州、カリフォルニア州、ワシントン州での売却に伴うものです。

1)カリフォルニア州で日本法人名義の不動産を売却

法人の代表者が日本在住との事で源泉されるはずがここはエスクロー会社の判断で何故か源泉対象外で処理された。

2)ワシントン州で米国法人名義の不動産を売却

オーナーは還付を避けるために現地法人名義で保有したものの、、、

法人代表者が日本居住者の為にエスクロー会社はリスクを避ける為に源泉。

米国CPAに還付申告してもらい3ヶ月程度で還付された。

3)日本法人がラスベガス不動産を売却

外国法人の為に源泉される。

CPAが還付申請してるもののIRSに上手くレコードされていない(エスクロー会社の過失あり)為に、再度申請し直して現状約1年経過するものの還付されてない状況が続く。

つまり、源泉徴収する義務を負うのは購入者であり、通常は絵スクロー会社が行います。

エスクロー会社の判断に依拠しますのでその辺りも含め慎重な対応が必要です。

上記の事例2)では、現地法人で所有した場合でも厳選された例がありました。

以上から売却も見据えたプランニングが必要と思われます。

不明な点などあれば初回は無料でアドバイスしますのでお問い合わせくださいませ。

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