今回は、アメリカ不動産投資における出口について、当協会の推薦する戦略や注意点をお話していこうと思います。

アメリカ不動産のサイクルは、7年～8年周期で約2年毎に「景気回復＞上昇＞下降＞景気後退」で上昇と下降を繰り返し、長期で右肩あがりに上昇していくのが一般的な捉え方です。

サブプライム以降、この7年周期が12年周期で各ステージが3年スパンになったと見る方も多いですが、実際ロサンゼルスマーケットやラスベガスの不動産市場はここ5年で大きく上昇してきています。

事例：実際に、2013年にサウスロサンゼルスの25万ドルの戸建てが、2018年に40万ドルを超えて売却された事例があります。また、シアトルで2014年に20万で購入したコンドミニアムが、2018年に33万ドルで売却成功事例なども見受けられます。

ある程度まで物件価格が上昇したら、一旦利益を確定して不動産の組み替えを行うことも不動産資産を拡大する上で重要な要素です。

ただし、個人名義で購入している場合は丸5年間保有しないと、売却時のキャピタルゲイン課税が約40％と税負担が重くなります。逆に、丸5年間保有し6年目に売却した場合の長期譲渡課税は20％と、低い税負担を享受することが可能です。

アメリカ不動産売却のタイミングは？

不動産は、航空機リースなどと異なり減価償却後に直ぐ売却する必要性がないなど、売却のタイミングを所有者本人が選択できるのも他の投資と比べて優位性があります。

• 減価償却後に売却して買い換えるのか？
• そのまま継続保有するのか？
• 継続保有しながら追加で購入し新たに減価償却費の算入を検討するのか？

それぞれ事業戦略次第ですが、税制改正も囁かれている中で当協会ではあまり節税向きの米国不動産よりきちんと資産性、収益性のある不動産を保有することを勧めています。

その場合には、大体5年～7年を一つの保有期間の目処として組み替えるなど、資産の効率的な構築のプラニングをお手伝いしています。

また、出口で気をつける点として、購入時に出口のターゲットが日本人だけでなく世界中にバイヤー候補がいるアメリカ不動産ですので、アメリカ人含めその他外国人が日本人投資家の出口になる物件を推奨しています。

出口で日本人にしか販売できないような不動産ではかなり出口が限られるため、リスクが高いとの考えからです。

アメリカ不動産の売却買換え特例「税制優遇措置制度」を利用する

その他、売却買替え特例として米国サイドでは1031 ExchangeというIRSの、Internal Revenue Code (IRC) セクション1031で、投資不動産の所有者は、物件を売却し、その売却益を、「同種の」不動産に投資すれば、キャピタルゲイン税を繰り延べできる税制優遇措置があります。

不動産投資家は、大きな税金の特典を得ることができキャピタルゲイン税の支払いを先延ばしにできるという大変魅力ある制度です。

適応条件は、ビジネスを運営目的で使用される不動産または投資目的の保有不動産の売却に限られます。また、購入する物件は同種の不動産である必要があります。

売却によって出た資金は、資格のある仲介業者が取り扱う必要あり1031 Exchange専門のエスクロー会社が取引を行います。

時間制限認定期間は、売却してから４５日以内に、買換物件リストを提出し購入完了期限が売却が完了してから180日以内と厳しい時間的な制約があります。

時間軸の経過とともに物件価値が上昇する場合は、物件の空き担保余力も上昇しますので時間がかかりますが、その後の展開としてはいろいろと工夫を凝らした不動産事業展開が可能となってくる余地が高いとも言えます。

大きな金額での投資を考える場合に、経済環境の悪化などで売却に時間がかかる場合もありますので、仮に3億円の予算であれば1億円の不動産を3つ保有し、エリアや物件種別を組み合わせたポートフォリオを組む事も当協会では推奨しています。

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