アメリカ不動産投資で米国現地銀行ローンや融資組めるか?実状をお話します。

2019/04/18

アメリカ不動産投資で米国現地銀行ローンや融資組めるか?実状をお話します。

今回は、アメリカ不動産を購入する場合の銀行融資について実体験に基づいてお話していきたいと思います。

ただし、銀行の貸出ルールなどは頻繁に変更されるため、現在の貸出基準とは異なる場合がある点をご了承願います。

まず、アメリカ不動産投資において融資を受けるとなると、

  • 米国の銀行から融資を受ける場合
  • 国内の銀行から融資を受ける場合

この2パターンがあります。さらに米国並びに日本で融資を受ける場合の融資の種類として2パターンに分かれます。

1つは、不動産購入の為の融資=purchase Loanと、2つ目は購入後の不動産を銀行担保に差し入れ融資を受ける不動産物件担保ローンです。ですので国内外合わせると計4パターンあるということになります。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

米国現地の銀行から融資を受けてアメリカ不動産を購入する

1. 不動産購入ローン(purchase Loan)

まず前提として、日本人(米国の非居住者)が米国の銀行から融資を受けようとしても、大多数の米国の銀行は融資をしてくれません。

しかしながら幾つかの銀行は日本人にも融資をしてくれます。ただし、借入条件は以下のとおり日本の金融機関から調達する条件に比べると魅力は劣ります。

しかしながら上手く活用する方法もありますのでこちらは後ほどご紹介致します。

 

  • 必要な頭金(自己資金):購入価格の30%〜40%
  • 借入金利:3.5%〜5%
  • 変動/固定:変動金利、固定1.3.5.10.20〜
  • 借入期間:15.20.30年
  • 借入に必要な条件:月々返済額の5年分の資金証明書その他財産目録などの資産情報の開示、購入物件についての情報など。

 

米国の銀行は、購入予定の不動産鑑定評価額以上の貸出をしない点で、購入予定物件の価値を確認することが可能です。

例)著者の場合:
ロサンゼルスの物件を購入する際に、米国の銀行より金利4%固定の30年間融資を受けました。

 

2. 不動産担保ローン

米国に既に現金で購入した不動産を保有している場合や、空き担保がある不動産を保有している場合は、その物件を担保に融資を受けることが可能です。

借入条件はほぼ不動産購入ローンと同じですが、不動産担保ローンで流行ったHEROCは、Home Equity Line of Creditの略です。

HELOCは、設定から10年後にに元本の返済が始まるケースが多く、それまでは金利だけ返済していくタイプのローンが一般的です。

例)著者の場合:
ロサンゼルスエリアで$250,000で購入した抵当権がついてない物件を担保に、米国銀行より$125,000のクレジットライン(融資)を得ました。資金使途は自由ですので別な不動産をこの融資により取得しました。

こちらの活用の仕方としては、例えば、日本の銀行から融資を受けた場合で米国不動産に抵当権が設定されてない場合には、その不動産を銀行に持ち込むことで米国サイドからも借入が可能となり、米国での資産形成を加速することが可能となります。

日本の銀行から融資を受けてアメリカ不動産を購入する

次に、日本の銀行から融資を受ける場合についてです。

1. 不動産購入ローン(国内)

アメリカ不動産の購入で日本の銀行から融資を受ける場合も、大多数の日本の銀行は融資をしてくれません。

まず、エリア外である点、米国の不動産に抵当権を設定することに馴染みがない点など様々な理由が考えられます。

 

しかしながら幾つかの日本の銀行並びに金融期間は融資をしてくれます。考え方としては、

  • 事業資金として借入を受ける場合
  • 預金を担保として借入を受ける場合
  • フリーローンで借入を受ける場合

など少数の金融期間では借入が可能です。但し国内の不動産購入時の融資条件と比べると条件は劣る場合がほとんどです。

その他、ある程度の資産がある方は、プライベートバンク預金担保での低利融資などを受ける事が可能です。

2. 不動産担保ローン(国内)

国内に既に現金で購入した不動産を保有している場合や、空き担保がある不動産を保有している場合は、その物件を担保に融資を受けることが可能です。

現在(2019年4月現在)の米国金利は4%〜5%程度ですので、国内の低金利で調達できた場合は米国で有利な投資が可能となります。

まとめ

いかがでしょうか。このように融資が受けられるかどうか、うまく活用できるかどうかはケースバイケースですがそのあたりのご相談も受け付けています。

私自身もこれまでいちプレイヤーとして積んだ経験がありますし、各州の信頼できる現地専門家との仲介をすることも可能です。ぜひお気軽にご相談ください。

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