米国不動産は、人気がる都市部では、借入金で購入した場合に返済後のキャッシュフローがネガティブになるケースが多く、またそのような物件の方がアプリシエーション（キャピタルゲイン）がしやすいという特徴があります。

つまり、購入時はキャッシュフローがネガティブでも、年々家賃が増加するために売却時にはキャピタルゲインするイメージです。

アメリカ不動産投資の具体例

わかりずらいかもしれませんので具体的にお話をすると、例えば

• 50万ドル
• ネット利回り3％

の物件を購入したとします。この場合、50万ドルの3%ですから年間の手残り賃料収入は15,000ドル、月々の家賃収入は1,250ドルになります。

月額家賃が翌年1,300ドル（4%)に上昇、その翌年に1352ドル（4%)に上昇、そして3年目に1,406ドル（4%)と上昇すると……

5年目には、1,521ドルになります。

つまり年間の家賃収入が18,252ドルとなります。これをネット3%で売却すると物件の売却想定価格は、608,400ドルになります。

こうして5年後には、約10万ドル、日本円で約1000万円のキャピタルゲインが可能となる仕組みです。

利回りだけで考えない。資産性と安定性とのバランスが大切

この1000万を家賃で生み出そうとすると、借入金返済後のネット利回りが仮に3%の物件を探して購入したとしても、年間の賃料は15,000ドルですので10万ドルを生み出すのに約6.6年かかります。（家賃の上昇分はここでは考慮してませんが大まかなイメージは掴めるとおもいます。）

もちろんその期間「空室がゼロだとして」です。利回りが上がるとリスクも上がることは日本で不動産投資をした方であればお分かりになると思います。

つまり、利回りが高い物件はインカム面（家賃収入）について安定性が低い上、最終的にキャピタルゲインもしずらい特性があります。この辺りは、日米共通です。

そのような観点から当協会では、

• 収益性＝インカム利回り
• 資産性＝キャピタル
• 安定性＝稼働率

このバランスを考えた物件を推奨しています。

州によって異なる税制面や自然災害リスクも加味する

米国は、州によって法律も税金も異なります。その為に、固定資産税が高い州と低い州があります。また、州税、市税など所得税が無い州も７つ存在するなど不動産購入後にまつわる税金についても予め考慮する必要があります。

その他、米国は自然災害が多いですので、ハリケーンや竜巻が多発する場所では家屋保険料が高いため足元のキャッシュフローに影響を与えます。そして、雪が多い場所や湿気が多い場所などは建物が痛みやすいなど、メンテナンスコストが他の州に比べてより必要なエリアも存在します。

当協会が推薦するエリアごとの利回り目安

そのような多面的な視点で、当協会が2019年の現時点でオススメしている推奨エリアの一般的な戸建物件の利回りは以下のとおりです。

• カリフォルニア州（ロサンゼルスエリア）　ネット利回り：3%〜4%
• ネバダ州（ラスベガスエリア）　ネット利回り：3.5%〜4.5%
• ニューヨーク州（マンハッタンエリア）　ネット利回り：1.5%〜2.5%

これらはあくまで選定要素の一つであり、利回りだけで考え無い事がポイントです。また集合住宅の利回りは少し異なりますが、戸建てに比べて運用面で留意する点などがあります。

そのように当協会では商品ありきではなく、クライアントの目的に合わせて各専門家をご紹介させていただきます。

 

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