ラスベガス不動産投資の魅力とは?税制面や実状データからメリットや特徴まとめ!

2019/04/14

ラスベガス不動産投資の魅力とは?税制面や実状データからメリットや特徴まとめ!

今回は、Las Vegas ラスベガス(ネバダ州)の不動産事情についてお話していきます。ラスベガスの特徴や実状、投資におけるその魅力やメリットについてまとめてみました。

他州に比べて住宅の中間価格が低いラスベガス不動産ですが、四方を山に囲まれていることから開発余地も限定されている上に、住環境(安全、自然、エンターティンメント)がよく雇用が多く存在することから不動産マーケットとして魅力ある場所です。

ではさっそく本題に入りましょう。

ラスベガス住宅の平均価格の中央値

住宅価格の平均中央値は、$275,100と他州に比べて安い水準です。ここ1年間で住宅価格が約6.9%上昇が見込まれています。

引用:Zillow.com

天災リスクが全米一低いラスベガス

気候が温暖で自然災害が少ない街ラスベガス。自然災害が多いアメリカの中でLas Vegasは天災リスクが全米で最も低い都市として選ばられています。

その為に、データセンターなど重要な情報を扱う施設が建設されるなど多くの企業がLas Vegasに拠点を構えています。

出典:https://forums.juniper.net/

さらに税制メリットもあり人口増加が顕著

また、こうしたことから通年を通して良い気候に加えて税制メリットがあるLas Vegasは個人/法人の流入が増加しています。

州税、市税の両面で所得税(個人/法人)がないネバダ州ラスベガスに法人を構えたり居住することで、税制面で有利な点が多くの企業/個人が流入する事につながっています。

固定資産税や保険の面でもメリットのあるラスベガス

不動産事業としては、固定資産税が他の州と比べて安いのも不動産をLas Vegasに保有するメリットです。また、自然災害が少ないことから家屋保険料が他よりも高くないことも同様です。

下図は、州ごとの固定資産税のランキングを色で示しています。ブルーが濃い州の方が固定資産税が安いことを意味しています。

世界一のエンターテインメント都市ラスベガス

そしてLas Vegasの魅力は、なんと言っても世界一のエンターティンメント都市として世界中から観光客が訪れることにあります。年間の観光客数は4100万人を突破し、我が国と同等かそれ以上の観光客が限られたエリアに繰り返し訪れるのです。

そしてラスベガスといえば世界一のコンベンション都市として有名ですが、コンベンション事業の需要が引き続き拡大傾向にあります。

ラスベガスコンベンションセンターの拡大は多くの経済効果を生み出しています。観光客の増加も顕著で、年間4100万人以上の観光客が訪れ、2023年までに30%の増加見込みです。

ハワードヒューズによるサマリン商業施設の開発、Tivoli Villageの複合商業施設開発などが完成。今後も大規模開発が多く予定されています。2020年開業を目指す3,400室を擁するリゾートワールドです。

NHLのホッケーチーム〈ゴールデンナイツ〉本拠地スタジアムも2016年に完成し、NFLのレイダースがLas Vegasに移転してくることからスタジアムの開発、新規大型ホテルの開業予定と大規模な商業開発計画が予定されています。

出典:https://deadspin.com/the-las-vegas-nhl-team-is-going-to-be-not-terrible-1782020224

米国で不動産投資に適したエリアの7条件から考えるラスベガス不動産

アメリカ不動産投資を行う上でチェックすべきポイントとして、次の7つの条件があります。

  • 人口が増え続けるエリア
  • 雇用が増えているエリア
  • 天災が少ないエリア
  • 物件の維持管理コストが低いエリア(固定資産税、家屋保険、その他)
  • 住環境や学区、治安が良いエリア
  • 空室率が低く、賃貸需要が強いエリア
  • 投資タイミングとして魅力があるエリア

アメリカ合衆国全土の中でも、現段階でラスベガスはこれらの条件をほぼ満たしている注目都市なのです。

ラスベガスのお薦めエリア

出典:https://www.reviewjournal.com/

私がおすすめするのは、ラスベガスの西側のサマリンエリア、ラスベガスの南東に位置するヘンダーソン市はどちらも治安が良く開発された住環境として良いエリアです。

サマリンは、レッドロックキャニオンの近くの高級住宅街です。住宅街ん近くには、レッドロック・ホテルや高級なショッピングモールがあります。

出典:https://ja.wikipedia.org/wiki/

ヘンダーソンエリアは、2011年のフォーブス誌でアメリカで2番目に安全な市として選ばれたエリアです。また、ヘルスケア関連の施設が次々と開発されるなど雇用増加なども著しく人口が伸びている市になります。

ラスベガスエリアの空室率など賃貸市場データ(2018 – 2019)

  • ラスベガスエリアの空室率:5.1%
  • 賃料の中間価格:$1,000
  • ラスベガスの人口:220万人
  • ラスベガスの賃貸比率:48%(増加傾向)
  • クラークカウンティーの平均所得:$51,214
  • ラスベガスエリアの失業率:5.5%(減少傾向)
  • ラスベガスの家賃上昇率は1年間で3.06%、3年間で7.47%

まとめ

いかがでしたでしょうか。今回はラスベガスの特徴や問題点、不動産市場としての魅力や実状についてをサクッとまとめてみました。

当協会ではラスベガスの他にも、ロサンゼルス(カルフォルニア州)やニューヨークの不動産市場で実績があります。州や地域によって特色や不動産市場も異なるので、購入前には徹底したリサーチと打ち合わせが必要不可欠です。

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