アメリカ不動産と日本不動産を比べた3つの違い!減価償却による税金対策メリットは?

2019/04/30

アメリカ不動産と日本不動産を比べた3つの違い!減価償却による税金対策メリットは?

アメリカ不動産と日本の不動産を比較した場合に、真逆な点が3つあります。それぞれ詳しく見ていきましょう。

違い1. アメリカ不動産の価格は築年によらない

1番目は、不動産価格が築年によらない点です。

日本では、新築物件ですら購入直後に販売したら価格が下がります。広告宣伝費やら何やら様々なコストが上乗せされ販売しているからです。また、中古物件は築年が経過するとともに建物の価値は減衰してしまいます。

ところがアメリカでは築年数が経つほど価格が上昇傾向にあります。これには、減価償却費の考え方や法定耐用年数といった税務的な側面が大きいのです。

アメリカでは、オーナーチェンジの度に何度でも27.5年で減価償却することが可能です。つまり、築50年の物件でも購入したら米国では、27.5年で償却。日本では、築22年経過後の木造物件は4年で償却。

建物が十分経済的に耐用年数があるとしても建物価値は税務的にはゼロとみなされます。

違い2. アメリカ不動産の土地と建物比率は日本と真逆

2番目は、土地と建物比率が日米で真逆だという点です。

日本では、土地が高く建物価値が低いことが一般的ですが、アメリカではエリアにより異なるものの土地の割合が低く建物の価値が高い事があります。

そのため、減価償却費用の計上という税務観点から築年数が22年を超えても価値ある木造物件が、日本の税法上4年で償却できる割合=建物比率が高い物件が存在するのです。

違い3. アメリカ不動産は新築ではなく中古市場が中心

3番目は、中古市場が主体であり新築の供給が少ない点です。

日本は、需要に対して供給が過剰な状態が長らく続いている為、スクラップビルド的に次々と新築が建てられます。しかし、アメリカはほとんど新築の供給がなく(一部郊外に開発される)都市部含め全体の8割以上が中古取引となります。

つまり、日本と比べてアメリカの中古不動産の特徴は日本の不動産事業家には組み合わせると大きなメリットがあるのです。

最後に ~節税を追いかけると価値が逃げる~

しかしながら、このような海外の中古不動産の減価償却を用いた節税策が富裕層の間で流行していますがこの節税策については、会計検査院が発表した報告書の中で問題視しており、今後税制改正に反映される可能性がありますので注意が必要です。

当協会では、当初より建物比率が高い不動産については推奨しておりません。節税を追いかけると価値(利益)が逃げると考えています。

アメリカ不動産は、キャピタルゲインを中心にインカムゲインと適度に節税となるバランス型の投資を推奨しています。

 

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