【注意】アメリカ不動産によくある詐欺・ぼったくりの見分け方

2019/05/13

【注意】アメリカ不動産によくある詐欺・ぼったくりの見分け方

今回は、アメリカ不動産投資における詐欺やぼったくりについて、現地エージェントの立場から見た実態としてお話したいと思います。

米国不動産を売る業者を見分ける場合、その業者の利益の源泉は一体どこから来るのか?について考えてみるといいかと思います。これはアメリカ不動産投資において、詐欺やぼったくり被害を避けるために大切なことでもあります。

日本に居住しているアメリカ不動産販売業者は通常さほど儲からない仕組みになっている

通常のアメリカの土地付き建物=不動産を販売している場合に、基本購入時には仲介手数料がかかりません。アメリカでは売主が物件価格の6%を支払い、それを買い側のエージェントと折半するのが一般的です。

つまり、買い側のエージェントは、買主ではなく売主から手数料を貰うのが慣例です。

 

ところが日本に居住している買い側のエージェントは、日本に居住している以上はエージェント資格を保有できませんので、米国の売主エージェントから手数料は「リファーラル」というごく少額の紹介料としてのみ受け取る事が可能です。

おそらく、これでは生業としては生活していけないレベルになります。

実態として、米国の居住系であるレジデンシャルを扱うエージェントはほとんど女性(主婦)です。男性は主にコマーシャル(商業系)の不動産を取り扱います。

そこで、日本で顧客サイドに立ち米国不動産を紹介し購入支援などを行う場合には、コンサルティングフィーとして買主から3%〜5%程度のフィーを請求するのが一般的です。

この水準でも立派なオフィスを構え、広告宣伝に多額の費用をかける場合にはおそらくほとんど儲からないビジネスになります。

多額の広告宣伝費はどこで回収される……?

そこで、多額の宣伝費をかけている業者の中には、

  • 安く仕入れた物件に利益を上乗せ
  • さらに購入諸経費に利益を上乗せ
  • 管理費で上乗せ
  • ローン金利に上乗せ

などなど、あらゆる場面で利益を追求する結果、買主の利益は著しく損なわれる傾向にあります。

詐欺とは言わないものの、利益重視の大手企業がビジネスとして利益追求する構造を理解しておかないといけないと思います。

色んな保証がつけられているのはなぜ……?

また、サブリース、買取保証などいくつか特約的な保証をつけて米国不動産を販売する業者もありますが、そこまでしないと売れない物件だからではないか?と一応調べてみる必要はあります。

良い物件であれば買取保証も必要ないですし、ましては、賃貸ニーズが高いので業者に手数料を払ってまで家賃収入を減らさなくていいはずです。

建物比率が異常に高い物件……?

その他、建物比率が異常に高い物件も「?」がつきます。それだけ利便性が悪いエリアなのか?

建物比率は高い物件は得てしてキャピタルゲインしない傾向があります。そのような観点からも業者選び物件選びが必要です。

ランドバンクにも要注意……!

最後に当協会に多く寄せられるお問い合わせで、過去にランドバンクという現在未開の土地が将来開発されることで大きな収益になるという土地投資をされた方からの問い合わせがあります。

Apple Valley, Riverside, San Bernadinoなどで5 Acres程の大きな未開地を高額で購入し、現在ほとんど価値が無く後悔されている日本人の方が多くみられます。

 

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