レントコントロール(RentControl)の有無は必ず確認しよう!|アメリカ不動産投資での注意点

2019/06/19

レントコントロール(RentControl)の有無は必ず確認しよう!|アメリカ不動産投資での注意点

アメリカで不動産を購入する際は、そのエリアでレントコントロール(Rent Control)があるか?ないか?を必ず確認をしてください。

レントコントロールとは、テナント保護を目的としたルールで家賃の大幅な上昇を防ぎ、立ち退きにも制限を設ける制度です。

アメリカでは、多くの州でこのようなルールがある場合があります。例えばカリフォルニア州では、ロサンゼルス、ビバリーヒルズ、サンタモニカ、ウエストハリウッドが採用しています。

東海岸のブルックリンでもレントロールを見ると、同じ間取りなのに$3000の部屋と$600の部屋がありました。

退去後には、マーケットレントで募集可能ですがレントコントロールがある以上、新規募集賃料に対して入居後は退去してくれるまで上限でしか家賃を上げることが出来ません。

ロサンゼルス物件での体験談

私が最初に保有していたロサンゼルスの物件は、まさにレントコントロールの物件でした。。

ロサンゼルス市では、1978年以前に建築された建物であり2戸以上の建物という条件を満たす場合、賃料上昇の上限は年間3%と決まっています。さらに、オーナーは自己が住む目的以外では立ち退きをさせることができません。

また、自己が住む目的でテナント退去の場合も、立ち退き料を払う必要があります。当然、売却時には、賃料から逆引きで売却価格が計算されるためにキャピタルゲインを取るのが難しいことがあります。

私の場合は、実需でしたので高値で売却できましたが、その代わり高額な立退料を支払いました。。

投資家に売却する場合には、低い家賃のままだと高値での販売は難しいことが予測されます。

州単位でのレントコントロール実施へ

このレントコントロールですが、最近オレゴン州では、全米初の家賃統制(レントコントロール)_法案が可決され、州全てでレントコントロールが実施されることになりました。いままでは、州の中の市ごとでしたが大きな変化を感じます。

投資としてアメリカ不動産を購入する場合は、必ずレントコントロールの有無を確認してください。


 

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